ACTUALITÉ PATRIMONIALE
Cession de parts de SCI et de sociétés à prépondérance immobilière : la révolution silencieuse du formalisme
La loi anti-fraude définitivement adoptée par le Parlement le 11 mai 2026 met fin à une pratique aussi répandue que risquée : céder des parts de SCI ou de société immobilière par simple acte sous seing privé rédigé entre particuliers. Le texte est actuellement soumis au Conseil constitutionnel, saisi par plus de soixante députés — sa promulgation interviendra dans les prochains jours, sauf censure. À compter de cette promulgation, toute cession de titres de société à prépondérance immobilière devra revêtir l'une des trois formes qualifiées imposées à peine de nullité. Ce que beaucoup pratiquaient encore entre époux, entre parents et enfants, « sur le coin de la table », ne sera plus valide.
● NOUVEAU TEXTE — MAI 2026
Loi anti-fraude du 11 mai 2026 — art. 68 — En cours de promulgation
L'article 68 insère dans le Code civil un nouvel article 1865-1 imposant, à peine de nullité, que toute cession de parts ou d'actions d'une société à prépondérance immobilière soit constatée par un acte authentique, un acte contresigné par avocat, ou — dans un périmètre très étroit — un acte rédigé par expert-comptable.
Loi n° 2026-XXX du 11 mai 2026 · Art. 68 · Art. 1865-1 C. civ. (nouv.) · Art. 635-0 A CGI (nouv.)
1. Pourquoi cette réforme, et pourquoi maintenant ?
Jusqu'à l'entrée en vigueur du nouveau texte, la cession de parts de SCI ou de société civile était régie par l'article 1865 du Code civil, qui n'imposait qu'un écrit, sans en préciser la nature. Un acte sous seing privé rédigé par les parties elles-mêmes suffisait, pour peu qu'il comporte les mentions essentielles et soit enregistré dans le mois auprès du service des impôts des entreprises.
Cette souplesse formelle avait un coût : elle facilitait les transmissions dissimulées de patrimoine immobilier, les sous-évaluations et les montages visant à contourner les droits d'enregistrement. Le législateur a choisi d'y mettre fin en conditionnant la validité même de la cession à l'intervention d'un professionnel qualifié — dont l'identité et la responsabilité sont traçables.
La réforme s'inscrit dans un mouvement plus large de renforcement du formalisme dans les opérations à fort enjeu fiscal, après la généralisation de l'obligation de déclaration des bénéficiaires effectifs et le durcissement des règles LCB-FT applicables aux professions réglementées.
2. Le champ d'application : quelles sociétés sont concernées ?
Les sociétés visées
Le nouvel article 1865-1 s'applique à toute cession de parts sociales ou d'actions d'une personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l'article 726 du CGI — c'est-à-dire toute société dont l'actif est, au jour de la cession ou l'a été au cours de l'année précédente, constitué pour plus de 50 % d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France.
Sont donc concernées, sans exhaustivité :
| Type de société | Concernée ? |
|---|---|
| SCI patrimoniale ou familiale | ✅ OUI |
| SARL ou SAS à prépondérance immobilière | ✅ OUI |
| Société civile de gestion ou de portage | ✅ OUI |
| Holding de portage immobilier | ✅ OUI |
| SCPI, OPCI, FCPI, FCPR (art. L214-1 CMF) | ❌ NON |
Les sociétés expressément exclues
Le II du nouvel article 1865-1, introduit par amendement parlementaire, exclut explicitement les placements collectifs visés à l'article L214-1 du Code monétaire et financier. SCPI, OPCI et fonds assimilés bénéficient d'un régime de transparence et de surveillance prudentielle qui rendait l'extension du nouveau formalisme sans objet.
3. Les trois formes valides : un formalisme ad solemnitatem
Le texte est sans ambiguïté : la cession doit être constatée à peine de nullité par l'une des trois formes suivantes.
L'acte authentique notarié
L'acte reçu par notaire reste la forme de référence pour les opérations complexes, en particulier lorsque la cession de titres s'accompagne simultanément d'une mutation immobilière en pleine propriété. Il confère à l'acte la force exécutoire de plein droit et l'autorité d'un officier public ministériel.
L'acte contresigné par avocat
Instauré par la loi du 28 mars 2011 et codifié à l'article 1374 du Code civil, l'acte contresigné par avocat fait foi de l'écriture et de la signature des parties à l'égard de celles-ci, de leurs héritiers et de leurs ayants cause. Il dispense de la mention manuscrite de l'article 1376. Sa force probante le distingue nettement de l'acte sous seing privé classique.
Pour la première fois, le législateur l'élève au rang de formalité ad solemnitatem pour une opération patrimoniale courante. Cette équivalence avec l'acte authentique, déjà consacrée sur le plan probatoire, franchit ici une nouvelle étape : le choix entre les deux voies devient un choix de praticien, non de hiérarchie juridique.
L'acte rédigé par expert-comptable
Le 3° du nouvel article 1865-1 n'ouvre la voie à l'expert-comptable que « dans les seuls cas où il est légalement habilité », par renvoi au 2° de l'article 22 de l'ordonnance du 19 septembre 1945 et à l'article 59 de la loi du 31 décembre 1971. Depuis l'arrêt Cass. crim. 11 avril 2002, la rédaction d'actes par un expert-comptable n'est licite qu'à titre accessoire direct d'une mission comptable principale exercée pour le client concerné.
En pratique, cette troisième voie est marginale. Elle sera fermée dans la quasi-totalité des cessions de SCI patrimoniales familiales, des holdings de portage sans activité comptable significative, et de toute opération impliquant un cessionnaire non-client du cabinet.
4. La sanction : une nullité radicale doublée d'un blocage fiscal
Sur le plan civil
La nullité prononcée faute d'acte qualifié est une nullité absolue, susceptible d'être invoquée par toute personne intéressée — et pas seulement par les parties à l'acte. Un créancier de la société, un héritier réservataire, ou l'administration fiscale peuvent s'en prévaloir pour remettre en cause la transmission, même plusieurs années après les faits.
Sur le plan fiscal
Le II de l'article 68 complète le dispositif en insérant un nouvel article 635-0 A dans le CGI, qui subordonne l'enregistrement de la cession à la présentation d'un acte qualifié. Sans acte conforme, le service des impôts des entreprises refusera l'enregistrement — ce qui prive l'acquéreur de la date certaine opposable à l'administration et bloque l'inscription de la mutation aux registres sociaux.
⚑ Ce que cela signifie concrètement
Une cession conclue par simple acte sous seing privé après la promulgation de la loi est nulle de plein droit. Elle ne peut être enregistrée, ni rendue opposable aux tiers. L'acquéreur ne peut se prévaloir de sa qualité d'associé. La transmission est comme si elle n'avait pas eu lieu — avec les conséquences fiscales et successorales que cela implique.
5. Ce que la réforme change dans la pratique
Pour les cessions familiales
Les transmissions de parts entre époux, entre parents et enfants, les donations-partages de titres de SCI ou les sorties d'associés réalisées « en famille » sont désormais soumises aux mêmes exigences que toute autre cession. L'acte sous seing privé rédigé sans conseil, même signé devant témoins, ne produit plus aucun effet juridique.
Pour les opérations en cours
Toute cession dont la signature n'est pas intervenue avant la promulgation devra être mise en conformité. Il est prudent d'anticiper : cessions à terme, promesses de cession, sorties de partenariats, transmissions familiales programmées — toutes doivent être revues à l'aune du nouveau formalisme.
Pour les professionnels du patrimoine
Gestionnaires de patrimoine, conseillers en gestion de patrimoine, banques privées et directions juridiques doivent intégrer un contrôle systématique de la nature de l'acte de cession avant tout enregistrement comptable, valorisation ou reporting client. Les processus internes de validation des mouvements sur registres de titres devront être mis à jour en conséquence.
Pour l'examen préalable des cessions
La phase d'audit préalable aux cessions de titres de sociétés immobilières doit être renforcée. La nullité d'une cession antérieure — consentie sans acte qualifié et désormais susceptible de remise en cause — constitue un risque radical sur la chaîne des titres, dont le poids dépasse celui d'un redressement fiscal classique.
Une simplification concomitante à ne pas négliger
En parallèle de ce renforcement du formalisme, le décret n° 2026-340 du 30 avril 2026 (JO du 5 mai 2026, entré en vigueur le 6 mai) simplifie les formalités au greffe. Jusqu'alors, rendre la cession opposable aux tiers imposait de déposer l'original de l'acte de cession enregistré. Depuis le 6 mai 2026, le dépôt des statuts modifiés certifiés conformes par le gérant suffit — ce qui allège considérablement le circuit et aligne les règles applicables aux SCI sur celles déjà en vigueur pour les sociétés commerciales. À noter : l'enregistrement fiscal de l'acte auprès du service des impôts des entreprises dans le mois suivant la signature reste lui inchangé et obligatoire.
6. Quel professionnel choisir pour sécuriser votre cession ?
Face aux trois formes valides, la question pratique est simple : vers qui se tourner ?
Le notaire reste le professionnel naturel lorsque la cession de titres s'inscrit dans une opération plus large impliquant également la mutation d'un bien immobilier en pleine propriété — vente d'immeuble et dissolution de SCI concomitantes, donation-partage combinant titres et biens. Son acte bénéficie de la force exécutoire de plein droit.
L'expert-comptable, on l'a vu, n'intervient que dans un périmètre très étroit. Sa voie est fermée dans la grande majorité des cessions de SCI patrimoniales ou familiales.
L'avocat est en revanche particulièrement adapté aux cessions de titres pures — celles qui n'appellent pas de mutation immobilière directe mais qui concentrent l'essentiel des enjeux fiscaux et juridiques : calcul et optimisation des droits d'enregistrement (5 % au titre de l'article 726 du CGI), traitement de la plus-value selon le régime applicable (IR ou IS), incidences éventuelles sur l'IFI, rédaction des garanties convenues entre cédant et acquéreur, vérification des clauses statutaires d'agrément et de préemption. Sa responsabilité couvre l'ensemble de ces dimensions.
À cela s'ajoutent deux avantages pratiques : la cession peut être finalisée en quelques jours, y compris par signature électronique qualifiée sans déplacement, et le secret professionnel de l'avocat — consacré par l'article 66-5 de la loi du 31 décembre 1971 — garantit une confidentialité totale sur les conditions de l'opération.
7. En résumé : ce qui change, ce qui ne change pas
| Avant la réforme | Après la réforme | |
|---|---|---|
| Formalisme requis | Acte écrit (SSP admis) | Acte qualifié obligatoire |
| Acte sous seing privé entre particuliers | Valide | Nul |
| Acte notarié | Valide | Valide ✅ |
| Acte contresigné par avocat | Valide mais non requis | Valide ✅ |
| Acte d'expert-comptable | Non prévu | Valide dans un périmètre étroit ✅ |
| Sanction du non-respect | Inopposabilité partielle | Nullité absolue |
| Enregistrement fiscal sans acte qualifié | Possible | Refusé |
| Formalité au greffe pour opposabilité aux tiers | Dépôt de l'acte de cession enregistré | Dépôt des statuts modifiés certifiés conformes (décret du 30 avril 2026) |
*Vous envisagez une cession de parts de SCI ou de société immobilière ? La réforme issue de la loi anti-fraude du 11 mai 2026 impose de vous faire accompagner par un professionnel qualifié.